|
Nakup stanovanja je gotovo največja naložba v življenju posameznika. Najpogostejše pravne težave kupcev so težave z lastništvi ali vpisi zastavnih pravic, ki jih kupci pred sklenitvijo prodajne pogodbe niso poznali. Ob tem je najbolje poiskati pomoč odvetnika.
PRVA PAST: Kupec nikoli ne sme opustiti preverjanja pravnega stanja nepremičnine oziroma preverjanje zaupati prodajalcu.
Preveriti mora tudi vse plombe, to je vpise v zemljiško knjigo, ki še čakajo na odločitev sodišča, ter bremena. Lahko se zgodi, da so na stanovanju hipoteke ali služnosti, s katerimi ni računal. Vlogo za vpis lastninske pravice na kupljenem stanovanju je treba čim prej vpisati v zemljiško knjigo, da ne pride do neželenih vmesnih vpisov, ki bi potem imeli prednost pred kupcem.
DRUGA PAST: Pred nakupom stanovanja je zelo pametno preveriti plačilno sposobnost investitorja oziroma njegov ugled.
Njegovo zanesljivost ugotavljamo tako, da preverimo, kaj je že gradil, pogledamo bonitetna poročila. Smiselno je videti tudi teren, na katerem se gradi, vendar pravnega stanja tam ni mogoče preveriti.
TRETJA PAST: Pravno stanje nepremičnin preverimo v zemljiški knjigi, ki je odslej dostopna tudi na spletu na naslovu http://portal.sodisce.si/vpogledi/zk.portal?_nfpb=true&_pageLabel=izpiski
Vsaj večina vložkov je že usklajenih z ročno vodenimi knjigami, če ne, pa je za vpogled v fizično knjigo treba na sodišče. Težava je s tistimi nepremičninami, ki še niso vpisane v zemljiško knjigo, to so predvsem večstanovanjske stavbe. V tem primeru je treba preveriti celotno verigo pogodb do sedanjega lastnika in zemljiškoknjižno stanje parcele, na kateri stoji stavba. V primeru nakupa takega stanovanja bi priporočali strokovno pravno pomoč.
ČETRTA PAST: Najcenejša pravna pomoč pri nakupu stanovanja.
Brezplačna pravna pomoč žal pride v poštev šele, ko je nakup že mimo in ugotovimo težave. Zakon o brezplačni pravni pomoči namreč določa, da se ta nudi le za sodno varstvo. Vsekakor pa se je mogoče obrniti na potrošniške organizacije, ki opravljajo brezplačno svetovanje potrošnikom po telefonu na podlagi sklenjenih pogodb z uradom RS za varstvo potrošnikov. Njihov seznam je mogoče najti na spletni strani urada. Poleg njih deluje tudi zveza potrošnikov in še druge potrošniške organizacije.
PETA PAST: Ob nakupu novogradnje je zelo dobro, da kupec pozna svoje pravice iz drugega poglavja zakona o varovanju kupcev stanovanj.
Vendar ga zakon lahko (vsaj delno) varuje, tudi če jih ne pozna. Edina težava je, da je že plačano kupnino lahko precej težko dobiti nazaj oziroma včasih celo nemogoče, ker investitor ni plačilno sposoben oziroma kadar se vračilu upira. Najpomembnejši določili zakona med drugim sta, da prodajalec ne more zahtevati kupnine, preden je: - vsaj vložil predlog za vpis v zemljiško knjigo, - sposoben izročiti nepremičnino kupcu. Predčasno kupnino lahko zahteva le, če kupcu da zavarovanje za vračilo kupnine (bančno garancijo, t. i. skrbniški račun ali poroštvo zavarovalnice). V praksi pa se vseeno zgodi, da prodajalci sklepajo pogodbe že preden so sploh začeli urejati zemljiškoknjižno stanje.
ŠESTA PAST: Dogovor o načinu plačila nepremičnine in plačilo zadnjega obroka.
Pri novogradnjah to področje precej podrobno ureja zakon o varovanju kupcev stanovanj. Pri prodaji stanovanj, za katera pa ta zakon ne velja, se vseeno obe stvari lahko dogovorita tako, da sta primerno zavarovani. Možno je predvsem deponirati pogodbo z overjenim podpisom pri notarju z nalogom, da se jo izroči, ko kupec prinese dokazilo, da je plačal kupnino. Varstvo vrstnega reda v zemljiški knjigi pa se zagotovi s predznambo - to je vpis, ki je le pogojen in ga je treba kasneje opravičiti. Predlaga se na podlagi podpisane prodajne pogodbe, katere podpis pa ni overjen. S tem se kupec izogne nevarnosti, da bi se kdo v vmesnem času v zemljiško knjigo vpisal pred njim. Overjeno pogodbo je možno deponirati tudi pri nepremičninskem posredniku, kar je sicer ceneje, vendar imajo notarji vseeno status oseb javnega zaupanja, ki ga nepremičninski posredniki nimajo.
SEDMA PAST: Pravna procedura pri nakupu stanovanj pod hipoteko.
Kupec bo ponavadi poplačal celoten dolg, ki je zavarovan s hipoteko, zato bo od banke zahteval izbrisno pobotnico. To je listina, na podlagi katere bo lahko zahteval izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Priporočljivo je, da potem izbrisno pobotnico vloži kupec. Če je dogovor, da hipoteka ostane, mora kupec zelo dobro preveriti tako posojilno pogodbo, kot tudi sam vpis hipoteke. Če gre denimo za maksimalno hipoteko, bi prodajalec hipotetično lahko vzel novo posojilo, ki bi bilo še vedno zavarovano s tem stanovanjem.
OSMA PAST: Nakup nepremičnine s posredovanjem nepremičninske družbe in kako izbrati pravega posrednika.
Treba je preveriti, ali ima posrednik licenco in kakšno licenco ima. Nujne elemente pogodbe določa zakon o nepremičninskem posredovanju v 13. členu. Naloga nepremičninskega posrednika je preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine ter pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. Če pri tem ne ravna kot dober strokovnjak, stranki za to odgovarja. Ne odgovarja pa, če ga druga stranka zavede brez njegove krivde. Nepremičninska družba mora svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči s kršitvijo pogodbe o posredovanju, zavarovati za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od 40 milijonov tolarjev (167 tisoč evrov) za posamezen zavarovalni primer oziroma od 80 milijonov tolarjev (334 tisoč evrov) za vse zavarovalne primere v posameznem letu. V zakonu je določena tudi najvišja provizija, to je štiri odstotke od pogodbene cene, tudi če posrednik zastopa obe stranki.
DEVETA PAST: Kaj je in kaj ni skrita napaka.
Skrita napaka je tista napaka, ki je ni bilo mogoče opaziti med običajnim pregledom pri prevzemu stanovanja, temveč se pokaže šele kasneje. To je denimo premajhna izolacija (t. i. toplotni mostovi), premalo dimenzionirani radiatorji (denimo v primeru večjih steklenih površin), električna napeljava, pri kateri varovalke vrže ven, če je priključenih več normalnih uporabnikov, nepravilno izvedeni odtoki v kopalnicah, pravokotnost sten posameznih sob (pohištvo), parket, ki lahko odstopi, in tako dalje. S pravnega vidika je bistveno, da o taki napaki kupec prodajalca obvesti v osmih dneh, potem ko jo je opazil, če ne izgubi to pravico. S praktičnega vidika pa je morda morebitne kasnejše težave prepreči sodelovanje strokovnjaka gradbene stroke pri prevzemu stanovanja.
Dobro
